Mitos y realidades del condominio en urbanizaciones venezolanas

Raimond Gutiérrez /
 
En geometría –rama de las matemáticas que estudia las propiedades y las magnitudes de las figuras en el plano y en el espacio– no hay dudas acerca de lo que es posición vertical y posición horizontal: vertical es lo que va de abajo hacia arriba (como la columna vertebral), mientras que lo horizontal es lo que va de lado a lado (como el horizonte mismo). Sin embargo, en el Derecho Inmobiliario venezolano existe diferencia en cuanto a la propiedad de inmuebles: se le denomina propiedad horizontal a la que está vertical y vertical a la que está horizontal.
Esa paradoja ocurre porque la propiedad horizontal se refiere exclusivamente al régimen legal de los edificios con múltiples propietarios: cada propietario o condómino tiene derechos exclusivos sobre su unidad particular (apartamento o local) y derechos compartidos sobre las zonas comunes del edificio (escaleras, ascensores, paredes, pisos, azoteas, sótanos, etc.), todo lo cual se rige por la Ley de Propiedad Horizontal; mientras que la propiedad vertical se refiere a una casa (unifamiliar o adosada), local, galpón o terreno, que puede pertenecer a uno o varios dueños (copropiedad), pero siendo siempre una sola propiedad, y se rige por las normas del Código Civil y de la Ley de Ventas de Parcelas.
Así es como la LPH regula los inmuebles cuyos apartamentos y locales –partes de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tienen salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo o una parte de un piso o más de uno– pertenecen a distintos propietarios formando una multipropiedad. De ello se deduce que las normas estatuidas en la LPH, tales como: la determinación de cosas comunes, el establecimiento de gastos comunes (cuotas de condominios o de mejoras de cosas comunes), la obligación de pago de los gastos condominiales, las asambleas y consultas obligatorias a los condóminos, los regímenes de juntas de condominio y del administrador, del documento o reglamento de condominio, las demandas por incumplimiento de obligaciones condominiales y otras, es solo aplicable a los edificios; nunca a las urbanizaciones, simple y llanamente por no ser estas propiedad horizontal. Así ha sido siempre, cuando menos desde la Ley de Propiedad Horizontal del 15 de septiembre de 1958.
Sin embargo, hace ya bastante tiempo que viene ocurriendo en las urbanizaciones venezolanas una anómala situación que afecta a muchas familias, pues se han constituido, bajo la figura de asociaciones civiles que también se rigen por el Código Civil, agrupaciones de propietarios o vecinales que en la práctica (no así en su documento constitutivo) se autodenominan ilegítimamente como “juntas de condominio”, en las que sus directivos aplican de hecho –mas no de derecho– la Ley de Propiedad Horizontal, exigiendo compulsivamente así supuestas cuotas mensuales de condominios e incluso, intimidando a los propietarios con demandas ante los tribunales para hacerlos cancelar esa presunta obligación de pago que estos no han aceptado mediante el estampado de sus respectivas firmas como expresión de su libre consentimiento, pues no se trata de una obligación de pago que tenga origen en la ley, como si ocurre en los edificios.
Hemos visto casos en urbanizaciones, en los que se ha llegado al ilícito extremo de tomar represalias con la utilización de las tarjetas o controles remotos para la entrada vehicular, por cuanto si alguien no está “al día” con el pago de las colaboraciones se le restringe el derecho de entrar a la urbanización y, por ende, a su casa. En este ejemplo, los directivos de esas asociaciones terminan por erigirse como los verdugos de sus propios vecinos, ejecutando prácticas dictatoriales que tanto se critican de otros. En ese sentido, la Sala Constitucional del TSJ, en su sentencia n° 603, del 30-4-2025, estableció: “…cuando un particular ante un conflicto de intereses, resuelve actuar limitando los derechos o libertades e impone su criterio, adoptando una determinada posición limitativa de los derechos de otros, constituye una sustracción de las funciones estatales, que pretende sustituirse en el Estado para obtener el reconocimiento de su derecho sin que medie el procedimiento correspondiente, actuación ilegítima y antijurídica que debe considerarse inexistente, a tenor de lo previsto en el artículo 138 de la Constitución, en cuyo contenido se dispone: ‘Toda autoridad usurpada es ineficaz y sus actos son nulos’. (…) tal actuación (…), viola sin duda la prohibición de hacerse justicia por sí mismo, situación que esta Sala considera ilegítima. Siendo inconveniente entonces para una eficiente administración de justicia que los mismos órganos encargados de impartirla, convengan en la posibilidad de que los ciudadanos usurpando a la autoridad procuren por sus propios medios coaccionar a los demás y aplicar sanciones”.
Desde luego que estamos totalmente de acuerdo en que, por convencionalismos de armonía comunitaria, todos debemos colaborar –de acuerdo a las posibilidades de cada quien– con las reparaciones menores, ornato y vigilancia privada de nuestras urbanizaciones, en definitiva: con una mejor calidad de vida. De allí que tales organizaciones civiles puedan solicitar colaboración a los vecinos para tales cometidos, pero jamás de forma compulsiva y, mucho menos, como cuotas de condominio. En cambio –como ya hemos dicho– en los edificios sí existe la obligatoriedad legal del pago de ese tipo de cuota y hasta puede ser requerida por vía judicial. En consecuencia, es incongruente –por decir lo menos– que se trate de aplicar la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones, por cuyas propiedades individuales nunca se incurre en mora por el pago de las colaboraciones que se les solicitan. Se trata de un asunto de ética social que escapa del marco del Derecho.
De tal manera que, el llamado no puede ser otro que a la concientización del respeto a nuestro estamento legal y al derecho ajeno, pues bastantes problemas ya tiene cada hogar venezolano como para que se le adosen otros que no tienen ninguna razón de ser, dado que la LPH es suficientemente clara en todo su articulado, sobremanera en cuanto a que se trata, el pago de condominio incluido, de una especial y seccionada forma de división de la propiedad que se ejerce sobre los apartamentos o locales y que atribuye a los titulares de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas y un derecho de multipropiedad forzosa respecto a los bienes de dominio común.
Corolario de todo lo dicho es que si deseamos un cambio profundo para nuestra sociedad, debemos comenzar por cambiar nosotros mismos: consumando nuestro deber de cumplir y acatar la Constitución y las leyes.