Abg. Esp. Raimond M. Gutiérrez M. /
La hermenéutica jurídica –fundamental para la ciencia del derecho- es la disciplina que se centra en la interpretación del derecho y de las normas jurídicas. De allí que la aplicamos respecto del canon de uso comercial establecido en contra de la legalidad.
Pues bien, a escasos días del fin del 2024, está claro –y no tiene discusión que se precie de ser sensata- que, desde el 6 de junio próximo pasado, es absolutamente factible establecer el canon de arrendamiento de uso comercial en moneda extranjera (dólares, euros, yenes, etc.), dado que ello no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al inquilino pagar su equivalente en bolívares, al tipo de cambio vigente establecido por el Banco Central de Venezuela para el día efectivo del pago. Así lo ha establecido el criterio doctrinal del TSJ, en Sala de Casación Civil (SCC), mediante su sentencia n° 335, del 6-6-2024.
Lo primero que hay que decir es que, al haberse consentido tal liberalidad –dicho sea de paso, en expresa contravención a la prohibición contenida en la ley vigente: artículo 41, literal «e», de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (LRAIUC)- para nada implica que puedan transgredirse el resto de las normas de ese texto legal; mismas que son derechos irrenunciables de los arrendatarios o inquilinos y –por tanto- revestidas de Orden Público Legal.
Téngase presente que, el Orden Público Legal es un concepto jurídico que se refiere al conjunto de normas que garantizan el bienestar común y que se anteponen a los derechos individuales; que en términos generales está preceptuado en el art. 6 del Código Civil (CC): «No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.»; y en la materia especial, en el art. 3 de la LRAIUC: «Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…».
Así que, siguen en plena vigencia y vigor las reglas de la LRAIUC que ordenan:
1. Realizar por profesional autorizado del ramo, un avalúo según el método costo de reposición, a la propiedad que será dada en alquiler, a los fines de determinar el valor del inmueble (VI); uno de cuyos ejemplares deberá ser consignado ante la SUNDDE (art. 31 LRAIUC).
2. Fijar el canon de arrendamiento mediante el acuerdo del arrendador y del arrendatario, aplicando al efecto una cualquiera de las 3 fórmulas legales (art. 32 LRAIUC).
3. Aumentar únicamente el canon de arrendamiento en los casos siguientes (art. 33): 3.1 Cuando hubiere transcurrido 1 año después de firmado el contrato, haciendo su ajuste tomando como tope máximo la variación porcentual anual del grupo Bienes y Servicios Diversos del Índice Nacional de Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, publicado por el BCV; o 3.2 Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo costo excedan del 40% del VI establecido por el avalúo.
4. No establecer cánones de arrendamiento según procedimientos distintos a lo estipulado en esa ley; no arrendar el inmueble en condiciones físicas inadecuadas; no aumentar el canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo como antes se explicó; no dar unilateralmente por finalizado el contrato; no designar a empresas extranjeras no radicadas en el país como administradoras del contrato de arrendamiento. No cobrar por: exhibir o mostrar el inmueble ofertado en arrendamiento; activos intangibles tale como relaciones, reputación y otros factores similares; multas por la no apertura del local comercial, por incumplimiento en el horario de apertura o cierre, por incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y demás normas de convivencia, salvo que estas hayan sido establecidas de común acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del Comité Paritario de Administración del Condominio; y, cualquier otras penalidades, regalías o comisiones parafiscales (art. 41).
5. Deberá reintegrarse al arrendatario todo cuanto se le haya cobrado en exceso del canon máximo establecido o lo cobrado por conceptos contrarios a esa ley (art. 34).
Ahora bien, ¿Qué consecuencias se generan cuando el arrendador fija un canon de arrendamiento sin cumplir con los requisitos de esa ley especial? Veamos:
El art. 14 de la LRAIUC propugna que: «El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.»
Por su parte, el art. 17 instituye que: «Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece.»
Mientras que, el art. 41, literal “d”, estatuye: «En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido: (…). d. Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo estipulado en este Decreto Ley; (…)».
Conforme con las transcritas normas jurídicas, atribuyéndoles el sentido que aparece evidente del significado propio de sus palabras, según la conexión de ellas entre sí, y de la notoria intención del legislador (art. 4 del CC), es más que evidente que el canon de arrendamiento, sea en bolívares o en divisas, debe y tiene que ser establecido únicamente mediante la aplicación de las formulas ya explicadas, previo avalúo del inmueble. Entiéndase bien que, de acuerdo con el copiado art. 14: el arrendatario únicamente está obligado a pagar el canon de arrendamiento fijado conforme a ese decreto-ley. Si así no se dedujese, la prohibición del literal «d» del art. 41, clarifica y reafirma el adverbio: únicamente.
Para este caso, la definición más acertada de obligación es: relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona denominada deudor (arrendatario), se compromete frente a otra, denominada acreedor (arrendador), a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad (Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. UCAB. Manuales de Derecho. Pág. 25. Caracas, 1986).
Además, de acuerdo con la doctrina autoral y la jurisprudencial, las condiciones y requisitos indicados por el art. 1.155 del CC, son perfectamente aplicables al objeto de las obligaciones, pues se refieren a la prestación que es el contenido mismo de la obligación. En tal sentido, dicha norma jurídica preceptúa: «El objeto del contrato debe ser posible, LÍCITO, determinado o determinable.»
Que el objeto de la obligación de pago sea lícito significa que, debe ser tutelado, permitido o aceptado por la ley vigente. La doctrina clásica define al Objeto Lícito, como aquel que no viola el orden público ni las buenas costumbres; por lo que en sentido contrario se deduce que, el objeto de las obligaciones es ilícito cuando transgrede el orden público o las buenas costumbres; siendo que hay aspectos que escapan a la voluntad de las partes al margen de su autonomía, y cuando el orden social se ve perturbado por las estipulaciones que contrarían al orden público, la consecuencia es la nulidad absoluta. De allí que se aluda a «principales estipulaciones nulas por objeto ilícito» (María Domínguez Guillén. Curso de Derecho Civil III. Obligaciones. Editorial Revista Venezolana de Legislación y Jurisprudencia, C. A. Pág. 518. Caracas, 2017).
Significa entonces que, las reglas en referencia de la LRAIUC no pueden ser relajadas, subvertidas, quebrantas o dejadas de aplicar por los particulares en general, por el arrendador o el arrendatario en particular, ni por funcionario alguno del Estado venezolano, mucho menos por los de la SUNDDE ni los del Poder Judicial. De tal suerte que, al infringirse en general las leyes de la República revestidas de orden público, las partes contratantes, y aún los interesados que no sean partes, pueden prevalerse de ellas y solicitar del juez la correspondiente decisión judicial de nulidad absoluta.
En consecuencia, sí en el contrato de arrendamiento –mismo que debe ser escrito, en 2 ejemplares de un mismo tenor y auténtico- se estipula un canon que no sea el fijado de conformidad con la LRAIUC, se violenta el Orden Público Legal lo que trae las forzosas consecuencias jurídicas que siguen:
1° La nulidad absoluta del contrato de arrendamiento (art. 3 de la LRAIUC);
2° La inexistencia de la obligación –por objeto ilícito- del inquilino de pagar el canon de arrendamiento (art. 1.155 del CC);
3° La no exigibilidad al arrendatario del pago de la cantidad ilícitamente establecida como canon (art. 41, literal «d» de la LRAIUC);
4° La sanción administrativa al arrendador con multa de hasta 2500 UT (art. 44 de la LRAIUC); y,
5° La demanda del inquilino al arrendador por reintegro de sobrealquileres o cánones cobrados ilícitamente (art. 34 de la LRAIUC).
Para ultimar, es factible que se asuma -y es en todo caso respetable el derecho a disentir- que esta interpretación resulta exagerada. Dada esa eventualidad, vamos a adelantarnos trayendo un botón que bastará como muestra: la SCC estableció –entre otras tantas- en su sentencia n° 456, del 21-6-2023: «De los artículos antes señalados se tiene primeramente que en el artículo 3 se estipula el carácter irrenunciable de los derechos contenidos en el referido instrumento legal, por lo que se considerarán nulos los actos que impliquen renuncia, disminución o menoscabo de los mismos (…).»
Que la tantas veces aludida ley haya desalentado la inversión de la industria de la construcción en la edificación de centros y locales comerciales; que sea una ley leonina que no guarda una verdadera igualdad legal entre el locador y el locatario; que aspiramos una ley más justa, que incite la propiedad y –consecuentemente- a la abundante oferta de inmuebles de uso comercial para alquilar; todo eso es absolutamente cierto. Pero nosotros aquí, solo nos hemos atenido a la ley vigente… que «es dura, pero es la ley» (Dura lex sed lex).
Por último, un consejo cortico y de gratis (dado que los consejos no causan honorarios, las consultas sí), para los alquiladores y los inquilinos: «Siendo que no hay mejor testigo que el papel escrito, culpa no tiene el que hace lo que debe».
