Dip. Omar Ávila /
Recientemente, en la Asamblea Nacional aprobamos por unanimidad, la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles destinados a Vivienda, a través de un proyecto que no deroga la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, sino que crea un régimen paralelo que se aplicará únicamente a los contratos firmados después de su entrada en vigencia. Los contratos existentes seguirán bajo las reglas de 2011. Ese detalle técnico- a nuestro juicio- importa, ya que, en la práctica, convivirán dos sistemas de arrendamiento con lógicas casi opuestas.
La ley de 2011 fue uno de los marcos más rígidos existentes en la región, ya que fijaba el canon mediante una fórmula estatal, exigía registro obligatorio de contratos ante una Superintendencia con amplias facultades de fiscalización y sanción, prohibía pactar en moneda extranjera y establecía una escala de descuentos obligatorios (hasta 25%) a favor del inquilino antiguo en caso de venta del inmueble.
El nuevo proyecto invierte buena parte de esa lógica: el canon se fija libremente entre las partes, se permite pactar y pagar en divisas, los ajustes quedan indexados al índice de precios al consumidor del Banco Central, desaparece la figura de un ente regulador equivalente a la Superintendencia, y la preferencia del inquilino a comprar el inmueble se reduce a un derecho de tanteo tras dos años de ocupación, sin el descuento obligatorio que existía antes. Los conflictos, en ausencia de ese ente administrativo, se resolverán por mediación, arbitraje o ante los tribunales municipales.
Entre los elementos a favor para los propietarios tenemos: la libertad para fijar el canon y pactarlo en divisas responde a una práctica que, de hecho, ya es común en el mercado informal, y protege el valor del alquiler frente a una moneda que se ha devaluado cerca de 60% en lo que va de 2026. El desalojo por falta de pago se puede iniciar tras dos meses de mora, frente a los cuatro cánones que exigía la ley anterior, y la preferencia de la oferta (antes una carga significativa en caso de venta) se reduce de forma considerable. La ausencia de un ente fiscalizador permanente también reduce el riesgo regulatorio y de sanciones administrativas.
En contra: las reparaciones que superen el 30% del canon siguen a cargo del propietario salvo negligencia comprobada del inquilino, y el ajuste del canon atado al índice oficial de inflación puede no reflejar el costo real de reposición del inmueble si ese índice se aleja de la inflación efectiva. Además, en ausencia de una autoridad que certifique contratos, la seguridad jurídica del propietario también depende de la capacidad real de los tribunales para resolver disputas en un contexto de reconstrucción institucional.
Entre las ventajas a del inquilino: se incorporan mecanismos más modernos, como la notificación por vía digital, un plazo definido de 15 días para la devolución del depósito, condiciones mínimas de habitabilidad exigibles al inmueble, y la posibilidad de terminar el contrato unilateralmente en cualquier momento con una indemnización tope de dos meses de canon.
En contra: desaparece el control público del canon en un momento en que buena parte de la población percibe ingresos en bolívares fuertemente devaluados, mientras el régimen de transición permite pactar el alquiler en divisas. La preferencia ofertiva, antes escalonada según la antigüedad del arrendamiento, se reduce a un derecho de tanteo simple. Y desaparece también el aparato estatal de registro y fiscalización que, con sus limitaciones, ofrecía al inquilino una instancia formal de reclamo. El acortamiento del plazo para el desalojo por mora (de cuatro cánones a dos meses) endurece además la posición del inquilino frente a caídas temporales de ingresos, algo especialmente relevante para las familias desplazadas por el terremoto que deban alquilar con urgencia.
La justificación oficial de esta reforma se apoya en un argumento económico razonable: el control de precios de la ley de 2011 contribuyó a vaciar el mercado formal de alquiler, empujando a propietarios e inquilinos hacia acuerdos informales. Corregir esa distorsión tiene sentido en abstracto; sin embargo, ese mismo argumento técnico aparece, casi en los mismos términos, en la discusión de la reforma de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria (que regula la preventa de vivienda), donde las observaciones documentadas provienen mayoritariamente de la Cámara Venezolana de la Construcción y sin representación equivalente del lado del comprador o del inquilino. Ese patrón -una revisión técnica del marco regulatorio impulsada principalmente por el sector con mayor capacidad de organización- merece atención, independientemente de si se considera acertada o no la dirección de la reforma: cuando solo una de las partes de una relación contractual tiene voz organizada en el proceso legislativo, el resultado técnico rara vez es neutral en sus efectos distributivos.
Desde Unidad Visión Venezuela, consideramos que las personas con necesidad de vivienda, deben considerar medidas concretas como: exigir siempre contrato escrito; definir por escrito el mecanismo de conversión si el canon se pacta en divisas: qué tasa de referencia se usará (por ejemplo, la publicada por el Banco Central), en qué fecha se calcula y cómo se procede si esa tasa deja de publicarse o cambia su metodología; documentar el estado del inmueble antes de mudarse, conservar todos los comprobantes de pago y de comunicación; verificar las condiciones mínimas de habitabilidad antes de firmar; informarse con anticipación sobre los mecanismos de mediación, arbitraje y los tribunales municipales; buscar y compartir información de referencia sobre precios y prácticas de arrendadores, a través de redes vecinales, comunitarias o profesionales, dado que no existirá un registro público de contratos que permita comparar condiciones de mercado.
Para finalizar, invitamos a los interesados a dar seguimiento al proceso legislativo y reglamentos que lo desarrollen, ya que las condiciones definitivas -topes de garantía, procedimientos de desalojo, sanciones- pueden precisarse en fases posteriores de la discusión parlamentaria. Los venezolanos con necesidad de vivienda deben tener en cuenta que la información oportuna y la documentación cuidadosa siguen siendo las herramientas más accesibles para quienes, en este nuevo esquema, asumen la mayor parte del riesgo.
Twitter e Instagram: @OmarAvilaVzla
